8月16日，国家统计局发布2021年1-7月份全国房地产开发投资和销售情况。数据统计显示，1-7月份，全国房地产开发投资84895亿元人民币，同比增长12.7%；比2019年1-7月份增长16.5%，两年平均增长8.0%。虽然今年以来房地产开发投资增速维持正增长，且增速普遍高于2015年以来的增速水平，但随着政策调控加码，房企投资增速持续5个月收窄。7月当月，全国商品房销售面积、销售额同比分别下降8.5%和7.1%，年内单月同比首次为负，市场有所降温，政策调控初见成效。

而从房地产调控政策来看，现阶段与以往最大的不同是调控的方向和逻辑发生了变化。过去多年来，中国主要是想办法依靠市场化手段解决住房供应不足的问题，而近几年来，则转变为解决结构性供需矛盾，并化解以往过度市场化积累的风险。

首先是供给端调控的强化。与需求管理相比，从供给端进行调控对投融资和拿地的影响更加直接，也能够更好地控制金融和土地风险。在2021年初，中央正式推出了集中供地政策，并选取了22个热点城市进行试点，按照每年不超过三次的节奏，实施土地集中公告、集中出让。在此之前，融资端的供给侧改革早已展开。2020年8月，监管层根据剔除预收款的资产负债率、净负债率、现金短债比等三条指标，为房企划定“三条红线”，并根据房企的踩线情况，实施四档融资量化管理。2020年末，监管部门又根据银行等金融机构的房地产贷款占比，对房贷实施“五档”管理。借助限购、限贷等措施对需求端进行抑制的同时，加大土地、金融等供给侧改革，可以看出房地产市场调控已经进入了一个新的阶段，限购限贷已经不再是核心的调控手段，中央开始以更加市场化的手段，从更高的维度对房地产市场进行管理。

其次是拓宽供给来源。同样是供给端的调整，中央开始从传统的房地产开发投资领域，逐渐延伸到二手房、租赁、城市更新等各个链条。“租售并举”的说法虽然早在2014年就已提出，但一直并未见到实质的效果，但近年来，可以看到国家对租赁行业的监管和关注有了明显的提升。2021年6月，国务院印发了《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，提出加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系，明确了保障性租赁住房基础制度和支持政策。7月，监管层以电视电话会的形式，对发展保障性租赁住房做出部署。此后，多个城市提出租赁住房建设计划，按照规划，这一住房品类将大量推出，并会逐渐改变市场供应结构。此外，监管对二手房交易的关注也开始加码，除了严控各地的二手学区房炒作外，全国范围内也开始频繁检查和整顿二手房交易秩序。这意味着，在十四五阶段乃至未来的很长一段时间内，中国的楼市调控政策将从曾经对供需两端计划经济式的管理，调整为市场化的引导，并延伸至房地产领域的全链条，达到前所未有的力度和广度。

除此之外，房地产领域的精细化调控也开始初现端倪，除了中央统筹的大方向外，围绕“房住不炒”+“三稳”（稳地价、稳房价、稳预期）的房地产调控总基调，各地也开始“因城制宜”，进行了有针对性的调控。以房价最高的北京、上海和深圳为例，三地都出台了针对离婚购房的限购政策，也都出台了抑制学区房的二手房价格引导政策，而与一刀切政策不同的是，三地的政策虽然指向一致，但实际政策却各有不同，并且最终的实际调控效果又都十分显着。很好地诠释了精细化调控的作用和意义。

从整体的政策导向来看，近些年来房地产市场的调控都是为了完善房地产交易规则、封堵投机漏洞，对一般购房者而言保护多于限制。这也印证了笔者之前的看法，未来很长一段时间里，改善民生将是中央最重要的任务，而这其中，住房、医疗和教育是重中之重。

日期:2021年8月19日

来源:香港经济日报

栏名:神州华评

撰文:尹满华 国际文交所董事局主席